Daily Archives: 2026年10月26日

Nebenkostenabrechnung

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Diese Aussage beschreibt die Rechtslage bei Wohnraumvermietungen präzise:

1. Warum Sie diese Kosten NICHT auf den Mieter umlegen dürfen

Nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und dem Mietrecht (§ 556 BGB) dürfen nur laufende, wiederkehrende Entstehungskosten der Bewirtschaftung auf den Mieter umgelegt werden.

Die von Ihnen genannten Posten fallen nicht darunter:

  • Instandhaltungskosten (217,18 €): Instandhaltung und Instandsetzung (Reparaturen, Werterhalt der Immobilie) sind gesetzlich reine Vermietersache und dürfen niemals in die Betriebskostenabrechnung einfließen.
  • Verwaltungsgebühr (439,11 €): Die Kosten für die Hausverwaltung (Miet- oder WEG-Verwaltung) zählen zu den Verwaltungskosten und sind gesetzlich ausdrücklich von den Betriebskosten ausgeschlossen.
  • Kontogebühren (13,48 €): Bank- und Kontoführungsgebühren des Eigentümers oder der WEG sind ebenfalls Verwaltungskosten.
  • Miete Kellerraum Münchow (-89,86 €) & Raummiete Keller: Hierbei handelt es sich um WEG-Einnahmen bzw. interne Verrechnungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Sie mindern zwar Ihre Hausgeldabrechnung als Eigentümer, sind aber keine laufenden Betriebskosten der Mietwohnung.

2. Was Sie umlegen DÜRFEN (Betriebskosten + Grundsteuer)

Umlagefähig sind ausschließlich die Posten aus der Summe Betriebskosten (2.394,79 €) (welche bereits die laufenden Kalten Betriebskosten sowie die Wasser-/Heizkosten nach Brunata-Abrechnung umfasst) plus die separat erhobene Grundsteuer (130,32 €).

Aus diesen beiden Posten errechnet sich auch exakt Ihre Aufstellung für die Mieterin (anteilig für die 31 Tage im Januar 2025):

  • Laufende Betriebskosten (31 Tage): 142,03 €

  • Grundsteuer (31 Tage): 11,07 €

  • Gesamter Mieteranteil: 153,10 €

Ja, exakt. Die Beträge aus der Bescheinigung nach § 35a EStG sind bereits vollständig in den einzelnen Positionen der WEG-Hausgeldabrechnung (2025_Abrechnung-WEG_2026_v1_55_000101_00.pdf) enthalten und dort in den Gesamtsummen zusammengefasst.

In der § 35a-Bescheinigung steht dazu ausdrücklich im Einleitungssatz:

„Hiermit wird bescheinigt, dass in der Jahresabrechnung/Nebenkostenabrechnung für das oben bezeichnete Objekt anteilig die nachfolgend dargestellten steuerbegünstigten Aufwendungen enthalten sind.“

Konkreter Nachweis der Beträge:

  1. Wartung Rauchmelder (RWM)

  • § 35a-Bescheinigung: 21,88 € (Rechnung Objektus 175,36 € × 1248/10000)

  • WEG-Abrechnung (S. 2): 21,88 € unter „Wartung Rauchmelder“

  1. Treppenhausreinigung („Müller“)

  • § 35a-Bescheinigung: 12 × 20,40 € = 244,80 € (Rechnungen 1.713,60 € ÷ 7 WEs)

  • WEG-Abrechnung (S. 2): 244,80 € unter „Treppenhausreinigung“

  1. Hauswartkosten / Schneebeseitigung („MSM“ & „Borchers“)

  • § 35a-Bescheinigung: MSM Monatsbeträge (12 × 11,73 € = 140,76 €) + MSM Abr. (51,33 €) = 192,09 €

  • WEG-Abrechnung (S. 2): 192,11 € unter „Hauswartkosten“

  • RG Borchers (72,46 €) und Schnee/Eis sind in den Posten „Wegereinigungskosten“ (65,73 €) bzw. „Schnee- u. Eisbeseitigung“ (76,27 €) enthalten.

  1. Instandhaltungen / Handwerkerleistungen (Punkt 3)

  • § 35a-Bescheinigung: Relebo (68,91 €) + Knüppel (24,73 €) = 93,64 €

  • WEG-Abrechnung (S. 2): Sind in der Position „Instandhaltungskosten“ (Ihr Anteil: 217,18 €) enthalten.

Wichtiger Hinweis:

Sie dürfen die Beträge aus der § 35a-Bescheinigung nicht noch einmal zusätzlich aufschlagen oder addieren, da Sie diese Kosten sonst doppelt berechnen würden.